Amortización anticipada de la hipoteca: ¿reducir cuota o plazo?
Si tienes un dinero extra, meterlo en la hipoteca te ahorra intereses. Pero cuánto ahorras cambia mucho según elijas bajar la cuota o acortar el plazo. Aquí tienes las dos opciones comparadas con números reales, las comisiones que te pueden cobrar y cuándo no te conviene.
Lo importante, en 30 segundos
- Reducir plazo ahorra más intereses que reducir cuota: en nuestro ejemplo, más del doble con el mismo dinero.
- Reducir cuota te da más margen cada mes; tiene sentido si vas justo o si tu hipoteca es variable y temes subidas.
- En hipotecas firmadas desde junio de 2019, la comisión máxima es del 0,25% o 0,15% en las variables (solo los primeros años) y del 2% o 1,5% en las fijas.
- El banco no puede pedirte más de un mes de preaviso para una amortización parcial.
- Antes de amortizar, guarda un colchón de emergencia y paga primero las deudas más caras.
Qué es amortizar la hipoteca anticipadamente
Es devolver al banco parte del dinero que te prestó antes de lo previsto, además de tus cuotas. Puede ser una amortización parcial (metes una cantidad y sigues con la hipoteca) o total (la cancelas entera).
El ahorro viene de los intereses. Cada mes pagas intereses sobre el capital que te queda por devolver, así que si ese capital baja de golpe, todos los intereses de los meses siguientes también bajan. Por eso amortizar al principio de la hipoteca ahorra mucho más que hacerlo al final, cuando casi toda la cuota ya es capital.
Al amortizar, el banco te pregunta qué quieres hacer con el ahorro: bajar la cuota o acortar el plazo.
Reducir cuota o reducir plazo
Reducir plazo
+ ahorro
Misma cuota, acabas antes
Sigues pagando lo mismo cada mes, pero terminas la hipoteca meses o años antes. Es la opción que más intereses ahorra.
Reducir cuota
+ margen
Mismo plazo, pagas menos al mes
Terminas en la misma fecha, pero con una cuota más baja. Ahorras menos intereses, a cambio de más dinero libre cada mes.
El mismo dinero, dos resultados
Hipoteca con 150.000 € pendientes, al 3% de interés y con 25 años por delante. La cuota es de 711,32 € al mes. Amortizas 10.000 €:
| Reducir plazo | Reducir cuota | |
|---|---|---|
| Cuota al mes | 711,32 € (igual) | 663,90 € (47,42 € menos) |
| Te queda por pagar | 272 meses (28 menos) | 300 meses (igual) |
| Intereses que te ahorras | 9.916,87 € | 4.226,34 € |
Con el mismo dinero, reducir plazo te ahorra más del doble de intereses. La razón: al mantener la cuota, cada mes devuelves más capital del que tocaba, y el efecto se acumula durante años.
¿Cuánto te ahorrarías tú? Pon tu capital pendiente, tu interés y lo que quieres aportar.
Calcular mi ahorro →Cuándo conviene reducir la cuota
Aunque ahorre menos, reducir cuota tiene sentido en algunos casos:
- Vas justo cada mes. Si la cuota se lleva una parte grande de tus ingresos, ganar margen te da tranquilidad y te protege si surgen imprevistos.
- Tu hipoteca es variable y te preocupa que suba el Euríbor. Una cuota más baja amortigua las subidas.
- Quieres invertir la diferencia. Si lo que te ahorras cada mes lo inviertes de forma constante, puedes compensar parte de los intereses que no ahorras.
Si ninguna de estas situaciones es la tuya, reducir plazo suele ser mejor.
Amortizar poco a poco
No hace falta tener una cantidad grande. En la misma hipoteca de 150.000 €, pagar 100 € extra al mes desde el principio hace que termines 51 meses antes (más de 4 años) y ahorres 11.377,16 € en intereses.
Para hacerlo, pregunta a tu banco cómo funcionan las amortizaciones parciales: algunos permiten hacerlas desde la app, sin coste y sin mínimo. El preaviso que te pueden exigir no puede pasar de un mes.
Qué comisión te pueden cobrar
Para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 fija estos máximos sobre la cantidad que amortizas:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable (lo que firmaras) | 0,25% los 3 primeros años, o 0,15% los 5 primeros. Después, nada |
| Fija | 2% los 10 primeros años y 1,5% después |
| Mixta | La del tramo en el que estés: fijo o variable |
Además, la comisión no puede superar la pérdida financiera real que le causes al banco. En el ejemplo anterior, una comisión del 2% sobre 10.000 € serían 200 €: tu ahorro neto pasaría de 9.916,87 € a 9.716,87 €. Sigue compensando de largo.
Muchas hipotecas recientes no cobran ninguna comisión. Lo pone en tu escritura, en el apartado de “compensación por reembolso anticipado”.
Antes de amortizar: tres comprobaciones
- Guarda un colchón. El dinero que metes en la hipoteca no lo recuperas. Antes, ten ahorrados entre 3 y 6 meses de gastos para imprevistos.
- Paga primero las deudas más caras. Un préstamo personal o una tarjeta cobran mucho más interés que una hipoteca. Amortiza antes eso.
- Compara con invertir. Amortizar te da una rentabilidad segura igual a tu tipo de interés: con una hipoteca al 3%, es como ganar un 3% sin riesgo y sin impuestos. Si esperas sacar bastante más invirtiendo a largo plazo y aceptas el riesgo, puede compensar invertir; si no, amortizar es la opción tranquila.
Cómo se hace, paso a paso
- Revisa tu escritura: la comisión por amortización anticipada y el preaviso que pide el banco.
- Pide una simulación a tu banco con las dos opciones, reducir cuota y reducir plazo, y compárala con la calculadora.
- Comunica la amortización por escrito o desde la app, indicando el importe y qué opción eliges.
- Guarda el justificante y comprueba en el siguiente recibo que la cuota o el plazo han cambiado como pediste.
Si cancelas la hipoteca entera, pide al banco el certificado de deuda cero. Para borrarla también del Registro de la Propiedad hace falta una escritura de cancelación, que no es obligatoria pero conviene si piensas vender la casa.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, reducir cuota o reducir plazo?
Si lo que buscas es pagar menos intereses, reducir plazo: como sigues pagando la misma cuota, el capital baja más rápido y los intereses se calculan sobre menos dinero. Con 150.000 € al 3% y 25 años por delante, amortizar 10.000 € reduciendo plazo ahorra 9.917 €, frente a 4.226 € reduciendo cuota. Reducir cuota te conviene si necesitas más margen cada mes.
¿Cuánto cobra el banco por amortizar la hipoteca?
En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019), como máximo: en las variables, un 0,25% de lo que amortizas durante los 3 primeros años o un 0,15% durante los 5 primeros, según lo que firmaras, y nada después; en las fijas, un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% después. Además, la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco. Muchas hipotecas no cobran nada: míralo en tu escritura.
¿Cuándo es mejor amortizar la hipoteca?
Cuanto antes, más ahorras, porque al principio de la hipoteca la mayor parte de la cuota son intereses. Amortizar en los primeros años tiene mucho más efecto que hacerlo cuando ya te queda poco.
¿Es mejor amortizar la hipoteca o invertir el dinero?
Amortizar te da una rentabilidad segura igual a tu tipo de interés, sin impuestos y sin riesgo. Invertir puede dar más, pero no está garantizado y las ganancias tributan. Si tu hipoteca tiene un interés bajo y tienes un horizonte largo, invertir puede compensar; si el interés es alto o prefieres no asumir riesgo, amortizar suele ser la opción más sensata.
¿Puedo amortizar la hipoteca poco a poco?
Sí. Puedes hacer aportaciones pequeñas cuando quieras, avisando al banco con el preaviso que fije tu contrato, que no puede ser de más de un mes. Con 100 € al mes extra en una hipoteca de 150.000 € al 3% a 25 años, terminas 51 meses antes y ahorras 11.377 € en intereses.
¿Me quita la deducción por vivienda amortizar la hipoteca?
Solo afecta si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y ya te aplicabas la deducción. En ese caso puedes seguir deduciendo el 15% de hasta 9.040 € al año pagados por la hipoteca (capital, intereses y seguros vinculados). Si lo que pagas ya supera esa cifra, amortizar más no te da más deducción.